Suelo (urbanismo) | la oferta y la demanda del suelo y la especulación

La oferta y la demanda del suelo y la especulación

Desde la antigüedad ha existido la tendencia espontánea a la concentración en núcleos de población o en las proximidades de nudos de comunicaciones debido a razones sociales, geográficas y de eficiencia económica.[36]​ mientras que otros servicios como el transporte público o la recogida de basuras se han vuelto imprescindibles. Todo ello hace necesaria una planificación territorial sostenible, que limite el suelo urbanizable al entorno más próximo a los núcleos existentes y en proporción con la demanda previsible en función de la demografía y de la coyuntura económica.

Los solares y el suelo urbanizable han de ser, pues, relativamente escasos, y sus precios dependerán, en parte, de la mayor o menor oferta y demanda, no solo de suelo edificable, sino también de viviendas u otro tipo de inmuebles, en cada punto del territorio (situaciones poco comparables constituyen, en realidad, mercados diferentes). No obstante, al no gozar el mercado de suelo de las condiciones de competencia perfecta, los precios del suelo no son resultado de la simple interacción de oferta y demanda, y las características particulares del suelo que lo hacen susceptible de ser hipotecado hacen que, en ausencia de una correcta regulación del mercado hipotecario, los precios puedan elevarse enormemente sin que por ello la demanda deje de aumentar. Satisfacer la demanda de tipo especulativo, y especialmente la que se genera cuando el mercado hipotecario no está correctamente regulado, es, en general, incompatible con un planeamiento urbanístico y ordenación del territorio sostenibles.

La escasez de viviendas o de suelo disponible para su edificación, ya sea por prohibición legal o por la existencia de prácticas especulativas por parte de operadores que acaparan grandes extensiones de suelo, pero que no edifican para generar una escasez artificial, como advertía la ley española del suelo de 1956,[33]​ puede originar un aumento de los precios de los inmuebles.

Ya Ildefonso Cerdá decía de las ciudades amuralladas de su época:[15]​ "Los terrenos circunscritos por las murallas gozan del privilegio de la edificación en daño y perjuicio directo e inmediato e injustificable además de los terrenos exteriores. Y este privilegio representa un monopolio de la habitabilidad, dispensado sin razón alguna plausible a los afortunados dueños de los terrenos edificables, monopolio cuya fuerza tiránica se hace sentir en el mercado de las habitaciones cuyos precios suben a voluntad de los monopolizadores.

En círculos próximos al neoliberalismo también se atribuye el incremento de los precios del suelo y de la vivienda a la escasez de suelo edificable,[43]​ es decir, la autorización de edificar en la mayor parte posible del territorio, incluso si ese territorio está alejado de cualquier población o equipamiento, carece de acceso rodado o de redes públicas de servicios.

En los años 90 del siglo XX, algunas formaciones políticas españolas achacaron los altos precios de la vivienda a una supuesta escasez de suelo edificable, idea que caló en gran parte de la población gracias al apoyo de diversas instituciones y a su difusión mediática,[46]

Finalmente ambas concepciones tuvieron su reflejo en las leyes. La legislación del suelo de algunas Comunidades Autónomas dio primacía al “Agente Urbanizador” (a los promotores)[8]​ “Esta ausencia de respeto al planeamiento municipal ha permitido una urbanización no planificada, acelerada y masiva de suelo no urbanizable, precisamente el suelo que el planeamiento municipal había decidido excluir del proceso urbanizador.

Todo esto no impidió, sin embargo, que se siguiera produciendo la retención especulativa de los suelos con mayores expectativas de revalorización:[54]​ "los bancos han comprado a precios agrícolas muchos centenares de millones de metros cuadrados (se dice autorizadamente que entre 350 y 400 millones), los retienen como un activo siempre revalorizable y realizable fácilmente, y los van vendiendo cuando están a un buen precio, bien a promotores externos, bien a sus propios promotores, y lo hacen para edificar donde y cuando les conviene”.

No obstante, la retención especulativa de suelos urbanizables no explica por sí sola, habida cuenta de la cantidad de suelo previamente no urbanizable edificada, los altos precios del suelo alcanzados durante la burbuja inmobiliaria especulativa española de primeros años del milenio, sino que hay que considerar, sobre todo, el enorme aumento de la demanda debido a la exagerada concesión de hipotecas de alto riesgo.[57]​ se produjeron, durante los mismos años, burbujas inmobiliarias relacionadas con la concesión de hipotecas basura o crédito subprime.

Aumentar la extensión de suelo edificable para compensar el acaparamiento del mismo con fines especulativos o simplemente para aumentar la oferta y abaratar con ello los precios de los inmuebles resulta en una urbanización poco compacta y, por tanto, poco sostenible. Según Roberto Camagni,[58]​ “bajo atenta observación debe estar no la ciudad como tal … sino algunas tendencias de gran relevancia que implican a la misma ciudad y que ponen en peligro su papel primordial como sede de la interacción social, de la creatividad y de un (relativo) bienestar colectivo. Me refiero a los procesos de crecimiento desordenado e ilimitado que a menudo sufre la ciudad en los períodos de despegue económico y de rápida industrialización. Me refiero a los procesos recientes de urbanización difusa que han sido llamados indistintamente como ´metropolitanización´, ´periurbanizacion´, ´sprawl urbano´, ´ville eclatée´, ´edge-city development´: procesos que han hecho empíricamente ambigua la distinción conceptual entre ciudad y campo, llevándonos hacia una no ciudad y un no campo; procesos que sobre todo han exacerbado toda la problemática de la movilidad y del consumo energético puesto que hacen aparecer un modelo de localización totalmente dependiente del automóvil.

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