Hipoteca | normativa y situación por países

Normativa y situación por países

La crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de 2007, ha arrastrado tras sí, aunque en menor medida, también una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la desconfianza de los ciudadanos de algunos países en las entidades bancarias. En España la crisis inmobiliaria ha provocado más de 185 000 desahucios, superando la cifra de 500 diarios.[3]

Alemania

Publicación del BGB en el Boletín del Reich el 24 de agosto de 1896.

En Alemania sólo se considera susceptible de ser hipotecada la propiedad de los inmuebles y los derechos equiparados a ella, como el caso del derecho de superficie. La hipoteca sobre bienes muebles continúa sin ser admitida en derecho alemán, donde tampoco tiene sitio la hipoteca de cuota indivisa de propietario singular, o propietario único (Bruchteil eines Grundstücks) siendo posible tan solo en el supuesto de copropiedad, o condominio en pro indiviso, de manera distinta al derecho español, donde sí es posible hipotecar una porción indivisa de una finca, aunque sea de propietario único. El BGB prevé distintos derechos reales de realización de valor, no siempre accesorios, y distingue, la deuda territorial (carga que consiste simplemente en una determinada suma de dinero que hay que pagar por la pertenencia de la finca), de la deuda de renta, (como subtipo de deuda territorial que es, al igual que ésta, independiente del crédito personal: no accesoria). En lo que respecta a la extensión de la hipoteca, ésta comprenderá los productos separados de la finca y a otras partes componentes siempre que con la separación no se hayan convertido, a causa de los arts. 954 a 957 del BGB, en propiedad de una persona distinta del propietario o del poseedor en concepto de dueño de la finca hipotecada, así como de los accesorios de la finca. El sistema registral se sustenta en la configuración jurídica de que la transmisión de la propiedad inmueble alcanza su plena eficacia con la inscripción aunque haga prueba iuris tantum. El acceso al registro de la propiedad en Alemania, de los derechos reales, se rige por un criterio restrictivo o de numerus clausus, pues se pueden inscribir sólo aquellos derechos reales que previamente la Ley haya designado como inscribibles.

Estados Unidos

En EE. UU. de América, aunque se dan distintas variables o teorías, la hipoteca se traduce con el término «mortgage», que significa transmisión de un derecho real sobre un bien inmueble, realizada por un deudor hipotecario (mortgagor) a un acreedor hipotecario (mortgagee), para permanecer como garantía de cumplimiento de una obligación, normalmente el pago de una deuda documentada en una promesa de pago (promissory note) del deudor hipotecario.

En todo caso, es un derecho de realización de valor en torno a la posibilidad de apropiación y disposición de los bienes inmuebles, que permite instrumentar en torno a ellos una operación de garantía, más cercana al pacto comisorio que a la realización por medios procesales ad hoc, judiciales o extrajudiciales.

La hipoteca ordinaria (mortgage regular) ha de constar en forma escrita, con especificación de los nombres de las partes y descripción de la propiedad hipotecada. La voluntad de constituir el gravamen hipotecario sobre el inmueble se manifiesta, en los Estados seguidores de la title theory, con las palabras convey and warrant, y en los estados donde rige la lien theory, con las palabras mortgage and warrant.

El documento ha de reunir los requisitos formales requeridos por la ley estatal para tener acceso al registro. Normalmente, el requisito exigido es la certificación del documento, que suele darse en un simple testimonio de subjetividad, prestado ante un notario público que interviene en el sentido de aseverar que conoce a los firmantes y que, efectivamente, las firmas que aparecen en el documento, son suyas.

La diferencia principal entre las dos tesis mayoritarias está en el modo de ejecución manner of foreclousure de la hipoteca, en tanto que en el sistema del title theory el acreedor hipotecario tiene el título (property) porque ha habido convey (entrega o venta en garantía). En el sistema de lien theory estamos ante un simple gravamen o carga impuesta a la propiedad inmobiliaria para seguridad de una obligación. Por tanto, en aquellos estados de la unión en que la ley aplicable confiere a la formalización de la hipoteca (mortgage) naturaleza de title theory, el modo de ejecución (method of foreclousure) será predominantemente una especie de power of sale (poder de venta), venta en garantía, o fiducia a modo de pacto comisorio. En los estados del sistema de lien theory será precisa en cambio la ejecución mediante realización bajo tutela judicial de la carga real (lien) que se impuso con fines de garantía.

En cuanto a los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, una gran mayoría de los nuevos préstamos hipotecarios son de interés fijo por un periodo 3 a 5 años y los restantes 27 o 25 años son variables. Esto está causando muchas pérdidas hipotecarias que conllevan foreclosures: juicios o remates judiciales hipotecarios y que han llevado al mercado inmobiliario norteamericano a lo que se denominó 2007 credit crunch.

Con el fin de evitar la entrega de préstamos hipotecarios de difícil recuperación, muchas organizaciones sin ánimo de lucro relacionadas con la industria inmobiliaria de los Estados Unidos han implementado códigos de ética diseñados para definir la entrega de los préstamos en condiciones equitativas y confiables.[4]

Subasta pública posterior al desahucio o lanzamiento. La hipoteca, como derecho real de realización de valor, permite al acreedor hipotecario someter el bien hipotecado a venta forzosa o ejecución hipotecaria, normalmente mediante subasta judicial, con el fin de hacerse pago de la deuda con el producto obtenido del bien realizado.

España

Procedimiento judicial de ejecución hipotecaria

El proceso legal para realización judicial (venta forzosa mediante subasta) del bien hipotecado, se halla previsto en España en los artículos núm. 685 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC del 2000, para aquellos casos que el deudor hipotecario hubiese dejado de pagar los vencimientos pactados para devolución del capital e intereses del crédito, o préstamo, entregado. La acción hipotecaria comienza por demanda judicial de inicio del procedimiento ejecutivo hipotecario, que asimismo ocasiona que se encarezca la deuda impagada, con motivo de los gastos de abogados, procuradores e intereses procesales de demora. Además, si con la realización del bien hipotecado no se alcanzara a pagar toda la deuda acumulada, el acreedor hipotecario puede pedir al Juez que ordene proseguir la ejecución judicial contra el resto de los bienes del deudor hipotecario (art. 579 de la LEC). En España existe el principio de la doble garantía por la que el Deudor responde de sus deudas con todos sus bienes (no solo el hipotecado) presentes y futuros. A raíz de la crisis económica de 2008 se generó en el país un gran debate social sobre la conveniencia de introducir la dación en pago, sin efecto hasta ahora.

México

Generalmente la compra de un inmueble se hace mediante un crédito hipotecario. Este tipo de créditos los otorga un banco o institución financiera para que una persona lo use en la compra de un inmueble.

Un crédito hipotecario siempre va a ser más barato que un crédito personal o cualquier otro abierto al público. La tasa de interés será mucho más baja a la de otros créditos.

Por ejemplo, la tasa de interés en una tarjeta de crédito es en promedio 2.0% mensual, esto implica que la tasa anual es de 26.8%. La tasa de un crédito hipotecario va desde 9.0% hasta 12.0% al año.

La razón de ser un crédito más barato es debido a que la garantía del pago es el inmueble que se está comprando.

El pago de una hipoteca es a un plazo mayor a la de un coche, el plazo más común es de 20 años, pero también se puede solicitar a un menor plazo. El pago se hace de manera mensual y se descuenta de la cuenta ligada a la hipoteca.

Cada mensualidad va a incluir pagos al capital del crédito y al pago de intereses. Adicionalmente van a venir algunos otros conceptos:

  • Seguro de vida – En caso que algo ocurra con el acreditado este seguro paga lo que queda por pagar de la hipoteca.
  • Seguro de daños – Si le llegara a pasar algo al inmueble el seguro de daños lo cubre.
  • Comisiones – Hay algunos bancos que cobran comisiones mensuales.

Durante toda la vida de la hipoteca el cliente puede dar pagos anticipados a capital. Estos pagos pueden reducir el plazo que queda por pagar o que las mensualidades que quedan sean más bajas.[5]

Procedimiento judicial de ejecución hipotecaria

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