Suelo (urbanismo)

Burbuja Inmobiliaria en España 1997 -2007

Desde el punto de vista del urbanismo y la planificación territorial, el suelo es el espacio físico objeto de la ordenación del territorio y en virtud de la cual es delimitado, estableciendo las zonas adecuadas para servir de soporte a los edificios, a las infraestructuras y a los espacios públicos, o manteniéndolo preservado de la urbanización. Los fundamentos de dicha ordenación del territorio son muy diversos y han sido aplicados a lo largo de la historia de forma muy variable según la ideología de los planificadores. Entre esos fundamentos se encuentran ciencias y disciplinas como la ecología, la demografía, la geografía, la economía, el derecho, la sociología, la ingeniería civil, la arquitectura, o el paisajismo. En la legislación española se ha clasificado el suelo en tres categorías principales, denominadas suelo urbano, urbanizable (o de reserva urbana) y rústico (o no urbanizable).

Repercusión del suelo

Cuando el suelo sirve de soporte a una nueva edificación, su precio constituye, junto con el coste de la construcción y el beneficio del promotor, una parte importante del precio final de la edificación. En el caso de la segunda transmisión de la edificación o parte de ella, se puede considerar que su precio se compone de los mismos componentes que en la edificación nueva, puesto que el precio de la edificación usada depende del mercado inmobiliario, tanto de edificios nuevos como antiguos. En la valoración de edificios antiguos, sin embargo, hay que tener en cuenta la depreciación de la construcción. Igualmente podemos descomponer proporcionalmente la renta generada por un inmueble en esos tres componentes: coste de construcción, beneficio del promotor y valor del suelo. A la parte del valor unitario de la edificación que corresponde al valor del suelo se la llama repercusión del suelo.

Aun siendo el valor del suelo un componente del valor de la edificación, como dicen P. Gigosos y M. Saravia,[1]es difícil admitir que sea el precio del suelo el que determina el de la vivienda. Pues es éste el producto original, el que se demanda. El suelo es un producto derivado, y tiene un valor residual. Es el precio que puede alcanzar la vivienda en el mercado el que condiciona el precio del suelo urbanizado, y éste el del suelo sin urbanizar.

La valoración del suelo y de los inmuebles depende, entre otros factores, de su finalidad. En España, para las valoraciones realizadas con fines expropiatorios es de aplicación la Ley del Suelo. Para la valoración de inmuebles que sirvan de garantía de créditos hipotecarios se aplica la Orden ECO 805/2003[2] . Los valores así obtenidos no coincidirán necesariamente con el valor de mercado de los inmuebles.

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