Desahucio

Dos hombres con hijos, en un desahucio, de pie con sus pertenencias en la acera, alrededor del año 1910, en Nueva York.

Desahucio es la denominación que recibe el aviso de terminación de ciertos contratos de tracto sucesivo, tales como el arrendamiento y el contrato de trabajo.

El desahucio en España

Manifestación del 16 de febrero de 2013 en Madrid contra los desahucios.

En España, el término jurídico desahucio se utiliza cuando se procede a privar al inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial por un incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual).

En ocasiones desahucio se utiliza como sinónimo de desalojo o de la indemnización por despido, dado que una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda. En España, el término desahucio se utiliza para hacer referencia en exclusiva al desalojo de los inquilinos de una vivienda o local comercial por orden judicial.

El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del Juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el inmueble (si es necesario por la fuerza y cambiar la cerradura o el candado.

Desahucio Exprés

En noviembre del 2009 entró en vigor en España el Desahucio Express, una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos[1] y la Ley de Enjuiciamiento Civil. La nueva ley se crea con el objetivo de promover el alquiler en un contexto de crisis inmobiliaria creando mecanismos más rápidos y efectivos en caso de morosidad o impago del alquiler del inmueble. Las ventajas que otorga el Desahucio Express son:

  • El tiempo de espera desde que el casero hace el requerimiento fehaciente de pago al inquilino (mediante burofax) hasta la presentación de la demanda baja de dos meses a uno.
  • El casero puede incluir en su demanda de desahucio por falta de pago o expiración de contrato su compromiso a perdonar toda o parte de la deuda y costas a cambio del desalojo voluntario. El plazo mínimo que se puede dar para que abandone la vivienda desde la notificación de la demanda es de 15 días, antes era un mes.
  • Se facilita la notificación de la demanda. Si no se puede entregar al inquilino la demanda de desahucio por impago o expiración de contrato o reclamación de rentas o cantidades debidas, se procederá, sin más trámites, a anunciar la citación en el juzgado.
  • La reclamación de rentas o cantidades debidas sigue los trámites del juicio verbal sin tener que unirla a la petición de desahucio.
  • La sentencia de desahucio por impago o expiración de contrato fijará la fecha del lanzamiento y será suficiente para desalojar en el día y hora señalados en la sentencia o en la fecha fijada en la citación al demandado. Antes había que poner una demanda ejecutiva para hacerlo efectivo.
  • Cuando la orden de desahucio ya ha sido emitida se puede paralizar el desalojo si se abonan las cantidades impagadas en el plazo de 10 días. [2]
  • Antes el casero sólo podía reclamar el piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesitaba para uso propio, ahora también lo podrá pedir para sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial. Debe hacerse constar en el contrato.
  • Recientemente con la Ley 37/2011, han sido introducidas variaciones al proceso de desahucio que lo único beneficioso que han logrado es que se evite la celebración de muchos juicios, pero que en general supone perjudicar los derechos del arrendador, para más información os recomiendo la lectura de el siguiente enlace sobre Desahucio Expréss

Oficinas de Intermediación Hipotecaria

Las Oficinas de Intermediación Hipotecaria están impulsadas por los Ayuntamientos. Es un servicio de apoyo dirigido a las personas o familias con dificultades para hacer frente al pago de los préstamos hipotecarios y se encuentran en riesgo de desahucio de su domicilio habitual. La intermediación es un procedimiento que facilita la comunicación entre las parte deudora y la entidad financiera, para encontrar una solución ante una demanda de ejecución hipotecaria y /o durante el proceso de la misma. Se facilita, por tanto, información y asesoramiento desde una perspectiva legal a la vez que de media con la otra parte interesada.Los objetivos de la intermediación son:[3]

  • Plantear medidas correctoras que permitan mantener el pago de las cuotas hipotecarias y eviten el inicio de los procesos de ejecución hipotecaria.
  • Negociar medidas alternativas a las dificultades derivadas del impago y faciliten el mantenimiento de la vivienda por parte de la persona o núcleo familiar.
  • Evitar los lanzamientos, siempre que sea posible, derivados de la falta de pago de los créditos hipotecarios.

Alternativas

Las principales soluciones ofrecidas para evitar el lanzamiento de la vivienda son, entre otras, acuerdo de refinanciación, acuerdo de carencia, dación en pago y suspensión del plazo procesal de lanzamiento.[4]

Por lo que respecta al desahucio visto desde el prisma del arrendamiento y no desde el de la ejecución hipotecaria, no existen opciones a posteriori, es decir, una vez que se produce un incumplimiento de contrato el arrendador apenas tiene más opciones que interponer la correspondiente demanda de desahucio.

No obstante, existen garantías preventivas que ayudan al arrendador a paliar el perjuicio económico sufrido por el proceso de desahucio, tales como el aval bancario, el depósito o el seguro de impago de alquiler.

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