Burbuja inmobiliaria en España

Evolución del precio de la vivienda nueva en España, según la 'Sociedad de Tasación'. Siguiendo el esquema planteado por el gráfico contiguo, la burbuja comenzó a principios de la década de los ochenta, le siguió la Bear Trap (1992-1997), tras la que se produjo la Fase manía en la que aumentaron los precios de manera espectacular (1998-2008), hasta que el crecimiento de los precios se frenó y entró en negativo a finales de 2008. A comienzos de 2010 se registraron leves subidas, indicando la entrada en la fase de Bull Trap, la última etapa de subida que precede al gran desplome.
Ciclo de una burbuja especulativa.

La expresión burbuja inmobiliaria en España hace referencia a la existencia de una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en España.

Entre los años 1986 a 1992 tuvo lugar una burbuja inmobiliaria que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido. La burbuja de la que trata este artículo tuvo su comienzo en 1997 y ha durado hasta finales de 2007 o principios de 2008 cuando se produjo su estallido y sus consecuencias. Sus efectos principales han sido la profundización de la crisis inmobiliaria española, la nacionalización de numerosas cajas de ahorros quebradas ( Caja Castilla-La Mancha, CajaSur, Caja Mediterráneo- CAM, Novacaixagalicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia), ayudas públicas para fusiones de otras muchas entidades bancarias y el aumento de desahucios en España en aplicación de la ley hipotecaria española.[8]

Introducción

El principal síntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de viviendas, la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito.

La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997.[17]

El periodo se ha prolongado hasta agosto de 2007, manifestándose principalmente en una elevación sostenida de los precios superior al 10% anual y llegando en algunos años hasta cerca del 30% anual según ponen de manifiesto los informes elaborados por el portal inmobiliario español Idealista.com.[20]

Algunos miembros del anterior gobierno socialista de Rodríguez Zapatero, señalaron a la burbuja inmobiliaria como el elemento diferencial[23]

El "pinchazo" de la burbuja

El resultado de la explosión de la burbuja ha sido una brusca caída de la demanda y de los precios, que según la APCE empezó en diciembre de 2007[26] Todo ello provocado por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible.

Este cambio de ciclo inmobiliario español ha tenido lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito. En julio de 2011, la vivienda había perdido ya un cuarto de su valor desde máximos de 2007, cayendo su precio por metro cuadrado un 25%[32]

Esta tendencia se confirmó en el I Trimestre de 2012, según los datos dados a conocer por el INE el 14 de junio de 2012, ya que el IPV (Índice de Precios de la Vivienda) de ese trimestre reflejaba la mayor caída de precios de toda la democracia (la vivienda libre se abarató de media un 12,6% en el primer trimestre de 2012 respecto al mismo periodo del año anterior). Así, desde los máximos que alcanzó el índice del INE en el II Trimestre de 2007, la vivienda se ha abaratado en un 25,6%. Estos datos del I Trimestre de 2012 acentúan el descenso del 11,2 % con el que terminó 2011, y están muy encima de la caída de los precios de la vivienda registrada en 2008, cuando los pisos bajaron un 5,4% de media, en 2009, con una caída del 4,3%, y en 2010, con una bajada del 1,9%, según el INE.[26]

Entre las causas de esta espectacular caída de los precios de la vivienda, los analistas señalan la falta de crédito por los problemas de solvencia del sistema bancario español y el aumento del paro (y el miedo a perder el trabajo que va unido a él), que hace que pocas personas quieran arriesgarse a adquirir una vivienda o cambiar de residencia.[26]

Por otro lado, la mayoría de los expertos señalan que hasta que las entidades financieras no logren dar salida a las ingentes reservas de viviendas y de suelo que poseen (a causa de los impagos de las hipotecas y de los créditos fallidos a constructores y promotores, lo que las ha convertido en las grandes inmobiliarias del país) no se superará la crisis.[26]

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